El suelo como responsabilidad colectiva
Cuando hablamos de vivienda protegida, me parece imposible ignorar el valor del suelo. Hay parcelas públicas que pueden convertirse en oportunidades de vida y otras que están condicionadas por su situación urbanística, sus usos o sus costes de preparación. Por eso no defiendo la idea simplista de construir en cualquier espacio disponible. Defiendo identificar y movilizar suelo adecuado con criterios transparentes y compatibles con el planeamiento.
En mi propuesta, el suelo público es una aportación esencial, pero no tiene por qué significar una venta definitiva. El derecho de superficie permite, en determinados supuestos, conservar la titularidad pública del terreno mientras un operador ejecuta y explota una promoción durante un periodo contractual. Me interesa especialmente porque vincula la rentabilidad de una actuación con la protección a largo plazo del destino social del suelo.
La forma jurídica importa
La Administración podría utilizar derechos de superficie, concesiones, cesiones de uso, permutas o enajenaciones condicionadas cuando la legislación lo permita. Cada instrumento tiene efectos diferentes sobre titularidad, financiación, mantenimiento, reversión y seguridad jurídica. No se trata de elegir el más llamativo, sino el que proteja mejor el patrimonio público y haga viable la promoción.
Los contratos deberán fijar duración, canon cuando corresponda, condiciones de reversión, garantías y obligaciones del adjudicatario. Prefiero un expediente transparente, comprensible y exigible a un acuerdo que dependa demasiado de interpretaciones posteriores. Una política pública seria tiene que prever qué ocurre cuando el promotor cumple, pero también cuando incumple.
Ni suelo gratuito ni precios libres
Si una empresa recibe una ventaja derivada del uso de suelo público, la comunidad debe obtener una contraprestación clara: vivienda protegida realmente asequible, calidades garantizadas y compromisos de plazo. El precio final no puede quedar a discreción del beneficiario. Debe sujetarse a módulos y metodologías objetivas definidos por la autoridad competente.
Me preocupa especialmente que el valor del suelo público pueda perderse si, pasado un tiempo corto, las viviendas se liberan de sus restricciones y pasan a comercializarse como cualquier otro inmueble. Por eso propongo protección duradera y controles sobre transmisiones. Cuando el suelo sigue siendo público bajo derecho de superficie, la protección debería durar como mínimo mientras subsista ese derecho.
Una prueba concreta de responsabilidad
Antes de movilizar una parcela, exigiría un expediente que explique su situación urbanística, el valor económico de la aportación y el compromiso de protección a largo plazo. También la incidencia en servicios y equipamientos del barrio. Solo entonces debería decidirse el instrumento jurídico más conveniente. Una buena oportunidad pública no consiste en correr, sino en evitar errores difíciles de revertir.
Pienso en la familia que espera una vivienda, pero también en quien vivirá en ella dentro de treinta años. Ese horizonte obliga a gestionar el suelo con prudencia. El patrimonio común no debería consumirse para resolver un titular inmediato: debería generar oportunidades duraderas.
El valor que permanece
Cuando una administración estudia una parcela pública, debería valorar también qué servicios existen cerca. No es lo mismo construir junto a transporte, escuelas y centros sanitarios que hacerlo en un suelo aislado que obligue a los residentes a gastar más en desplazamientos. Una decisión que parece ahorrar dinero en el precio inicial puede incrementar enormemente el coste cotidiano. Por eso el inventario de terrenos no puede limitarse a su superficie: necesita incorporar capacidad de urbanización, accesibilidad, infraestructuras y demanda residencial real.
También deben examinarse los costes de oportunidad. Hay parcelas destinadas a equipamientos colectivos que no pueden tratarse como simples reservas para promociones residenciales. El urbanismo debe conciliar vivienda con espacios públicos, zonas verdes, seguridad y servicios. La posibilidad de construir más viviendas nunca debería ocultar las necesidades de quienes ya viven en el barrio. En mi propuesta, la movilización de suelo se subordina al marco territorial vigente y a una valoración pública que explique por qué esa actuación concreta es conveniente.
El derecho de superficie merece un análisis financiero cuidadoso. Conservar la propiedad del suelo puede preservar valor público, pero el contrato debe ofrecer duración y condiciones suficientes para que un promotor solvente obtenga financiación y ejecute el proyecto. Si se diseñan cláusulas imposibles, nadie acudirá al concurso; si se ofrecen ventajas excesivas, el contribuyente saldrá perjudicado. Mi objetivo es encontrar un equilibrio documentado entre protección patrimonial, rentabilidad razonable y precio protegido para el ciudadano.
Cuando hablo de no regalar el patrimonio público, no estoy reclamando que toda actuación deba producir ingresos inmediatos para la Administración. El retorno puede estar en viviendas efectivamente asequibles y en estabilidad social durante muchos años. Pero ese retorno tiene que demostrarse. La política económica seria reconoce tanto los ingresos monetarios como el valor social de los resultados. Y obliga a explicar por qué la solución elegida supera otras alternativas posibles antes de comprometer recursos que pertenecen a todos.
Una comprobación necesaria
El inventario de suelo público debería indicar qué parcelas cuentan con servicios, cuáles requieren urbanización y cuáles tienen limitaciones ambientales o patrimoniales. Esta distinción puede evitar anuncios prematuros. Cuando el ciudadano oye que existe terreno para levantar viviendas, tiene derecho a saber si se trata de suelo realmente disponible para una promoción concreta o de una posibilidad lejana sometida a numerosos trámites. La transparencia empieza por explicar el grado de preparación del terreno.
Planificar antes de prometer
Una parcela sin conexión a servicios, sin acceso adecuado o sin instrumentos urbanísticos resueltos no se transforma mágicamente en viviendas por aparecer en un inventario. La preparación exige inversión, urbanización, coordinación y plazos. Reconocerlo es respetar al ciudadano y evitar falsas expectativas.
Quiero que los municipios y las comunidades autónomas participen activamente y conserven sus competencias. El papel del Estado debe ser facilitar cooperación, financiación y estándares comunes. La finalidad no es transferir suelo a cualquier precio, sino transformarlo en hogares sin malbaratar el patrimonio de las generaciones futuras.