Una herramienta que exige explicarse bien
Una de las ideas más singulares de mi anteproyecto es admitir, cuando sea jurídicamente posible, un incentivo urbanístico compensatorio de hasta un 25 % vinculado a promociones de vivienda protegida. Ese porcentaje no significa que cualquier promotor pueda construir automáticamente un 25 % más. Tampoco significa aumentar edificabilidad sin planificación. Es un límite máximo y condicionado para equilibrar proyectos que ofrezcan vivienda asequible.
La idea económica es sencilla: si un proyecto soporta un precio de venta o alquiler limitado, puede necesitar incentivos para ser financieramente viable. Ese equilibrio puede buscarse con edificabilidad residencial libre adicional, una parcela independiente, otro derecho de superficie, usos compatibles o una combinación de instrumentos legalmente permitidos.
Por qué no es un cheque en blanco
Mi documento establece cuatro condiciones esenciales: compatibilidad con el planeamiento y la legislación autonómica, valoración económica previa, demostración de que el incentivo permite mejorar la viabilidad y reducir el precio protegido, y procedimiento competitivo que lo vincule contractualmente al cumplimiento íntegro de la actuación.
Además, el 25 % es un techo, no un derecho adquirido. Si basta un incentivo inferior para obtener una rentabilidad razonable, debe aplicarse el menor. Tampoco puede usarse para eludir reservas de suelo, dotaciones, estándares urbanísticos o límites que correspondan a las administraciones territoriales. Esa precisión me parece decisiva para evitar interpretaciones engañosas.
La ecuación económica tiene que ser pública
Pensemos en dos propuestas distintas. Una necesita una compensación elevada, pero promete viviendas más caras; otra acredita costes menores, ofrece una renta protegida más asequible y requiere un incentivo moderado. No debería ganar simplemente quien solicite más derechos urbanísticos. Quiero una valoración comparativa que premie resultados y eficiencia, con criterios publicados antes de recibir ofertas.
El equilibrio financiero debe contemplar suelo, costes de urbanización, construcción, financiación, mantenimiento y rentabilidad razonable. Sin ese examen, un incentivo bienintencionado puede convertirse en una transferencia de valor injustificada. La transparencia no es un adorno del modelo: es lo que permite distinguir un apoyo legítimo de un privilegio.
Una condición para que el incentivo sea legítimo
Publicaría una comparación entre el valor estimado del incentivo y la reducción exigida en precio o renta de las viviendas protegidas. Si el beneficio público resulta insuficiente, habría que renegociar o descartar el mecanismo. La administración no debe actuar como socio silencioso que aporta valor y desconoce el retorno social.
Creo en los incentivos, pero no en los privilegios. Una política liberal responsable acepta que los promotores busquen rentabilidad y también exige que las ventajas concedidas con recursos comunes tengan una justificación verificable.
Qué habría que demostrar antes de aprobarlo
Para valorar el incentivo propongo comparar dos escenarios de la misma promoción: uno sin compensación adicional y otro con la ventaja urbanística que autorice la administración competente. En ambos deben calcularse costes de suelo, obras, financiación, mantenimiento y márgenes razonables. La cuestión decisiva es cuánto se reduce de verdad el precio de venta o alquiler protegido gracias a esa ventaja. Si la reducción es mínima frente al valor económico concedido, no habremos alcanzado un buen acuerdo para la ciudadanía.
El procedimiento competitivo debería obligar a cada empresa a explicar sus números sin revelar indebidamente secretos empresariales. La administración puede verificar hipótesis técnicas, pedir garantías y dejar constancia de la motivación de la adjudicación. No defiendo una subasta de suelo en la que gane quien ofrezca promesas imposibles de ejecutar. Prefiero ponderar solvencia, precio protegido, calidad y riesgos, con penalidades contractuales proporcionadas. La disciplina económica comienza mucho antes de que llegue la primera excavadora.
También debemos anticipar cómo afectará la mayor densidad residencial a movilidad, dotaciones, paisaje urbano y servicios públicos. Que la ley permita estudiar un aprovechamiento superior no significa que siempre sea adecuado. Algunas parcelas admitirán una compensación; otras no. Si un proyecto exige alterar reservas o estándares incompatibles con la normativa territorial, tendrá que descartarse o rediseñarse. Los beneficios potenciales de vivienda protegida no autorizan a ignorar los costes colectivos de una urbanización mal planificada.
En definitiva, el incentivo del 25 % no es mi objetivo político. Es una herramienta máxima y condicionada para hacer posibles promociones protegidas que de otro modo podrían no ser viables. Si una actuación puede ejecutarse con menos, lo responsable es conceder menos. Y si puede ejecutarse sin ese incentivo, no debería concederse. Me interesa que el mercado compita por ofrecer mejores viviendas y que la Administración sepa negociar en defensa del interés público, sin repartir ventajas automáticas.
Una comprobación necesaria
Un incentivo de aprovechamiento tiene además un efecto sobre el valor inmobiliario que conviene estudiar con cuidado. La valoración económica previa no puede limitarse a una estimación comercial optimista: debe contemplar incertidumbre, plazos y escenarios alternativos. Si las condiciones urbanísticas cambian o los costes de financiación aumentan, podrían alterarse los márgenes. El contrato tendría que prever cómo se gestionan esas contingencias sin trasladar automáticamente todos los riesgos al patrimonio público.
Protecciones cuando algo falla
Si la empresa incumple gravemente plazos, calidades, destino o precios, el contrato debe prever penalidades, pérdida del incentivo, resolución, reversión de derechos o indemnizaciones equivalentes según corresponda. No quiero beneficios irreversibles para el promotor mientras el ciudadano asume todos los riesgos.
Este mecanismo exige coordinación con comunidades autónomas y ayuntamientos, y un análisis específico de compatibilidad con normas de competencia y ayudas de Estado. Reconocer esas condiciones no debilita la propuesta: la hace más seria. Mi objetivo es usar instrumentos económicos inteligentes para construir viviendas asequibles sin improvisar ni convertir el suelo en una fuente de ventajas arbitrarias.